Taloyhtiö ilman isännöitsijää: näin hallitus hoitaa hallinnon itse vuonna 2026
Suomessa on tuhansia taloyhtiöitä, joissa ei ole isännöitsijää — tyypillisesti pieniä yhtiöitä, joissa hallitus tai sen puheenjohtaja hoitaa hallinnon itse. Ratkaisu on täysin laillinen ja usein myös taloudellisesti perusteltu: pienessä yhtiössä isännöintipalkkio voi olla suurin yksittäinen hallintokulu. Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) ei edellytä isännöitsijää — mutta se edellyttää, että kaikki isännöitsijälle tavallisesti kuuluvat lakisääteiset tehtävät tulevat silti hoidetuiksi. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä laki sanoo isännöitsijättömyydestä, mitkä tehtävät jäävät hallituksen vastuulle, ja millä käytännöillä itse hoidettu taloyhtiö onnistuu vuonna 2026.
Onko isännöitsijä pakollinen? Mitä laki sanoo
Lain lähtökohta on selvä. Asunto-osakeyhtiölain 7:1 mukaan yhtiöllä on oltava hallitus. Isännöitsijä sen sijaan on vapaaehtoinen: yhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Pakollinen toimielin on siis vain hallitus — isännöitsijättömyys ei ole poikkeusjärjestely vaan yksi lain tuntema perusmuoto.
Yksi tarkistus kannattaa kuitenkin tehdä heti: oma yhtiöjärjestys. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että yhtiöllä on isännöitsijä, määräys sitoo, ja isännöitsijästä luopuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muutosta yhtiökokouksessa. Jos isännöitsijä taas perustuu vain yhtiökokouksen aiempaan päätökseen, uusi päätös riittää. Voimassa olevan isännöintisopimuksen irtisanomisaika ja -ehdot katsotaan sopimuksesta erikseen.
Ilman isännöitsijää hallituksen rooli korostuu: hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, ja vastaa siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (AOYL 7:2). Laajakantoiset tai epätavalliset asiat sekä olennaisesti osakkaiden asumiseen tai vastikkeisiin vaikuttavat toimet vaativat edelleen yhtiökokouksen päätöksen — siitä, mitä hallitus saa päättää itse, kerromme tarkemmin hallituksen päätöksenteon oppaassa.
Tehtävät, jotka eivät katoa mihinkään
Isännöitsijän poistaminen ei poista yhtään velvoitetta — se vain siirtää ne hallitukselle. Tämä on itse hoidetun taloyhtiön tärkein muistilista:
| Tehtävä | Peruste | Rytmi |
|---|---|---|
| Kirjanpito ja tilinpäätös | Kirjanpitolaki | Jatkuvasti; tilinpäätös tilikausittain |
| Varsinainen yhtiökokous | AOYL 6:3 | 6 kk kuluessa tilikauden päättymisestä |
| Kunnossapitotarveselvitys (KPTS) | AOYL 6:3 | Esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa |
| Vastikkeiden laskutus ja seuranta | Yhtiöjärjestys + yhtiökokouksen päätökset | Kuukausittain |
| Isännöitsijäntodistukset ja HTJ-tietojen päivitys | AOYL 7:27 | Pyynnöstä — käytännössä asuntokauppojen tahdissa |
| HTJ-ilmoitukset (kunnossapito- ja muutostyöt, taloustiedot) | Laki 1328/2018, muut. 151/2023 | Jatkuvasti 1.7.2026 alkaen |
| Palovaroittimet | Pelastuslaki | Vastuu taloyhtiöllä 1.1.2026 alkaen; kartoitus ja vaihdot |
| Tilin- tai toiminnantarkastus | AOYL 9 luku | Vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä |
Rivien yksityiskohdat löytyvät omista oppaistamme: taloyhtiön vuosikello ja määräajat, vastikkeiden laskutus, palovaroittimien vastuunsiirto ja KPTS ja PTS käytännössä.
Puheenjohtajan erityisrooli: isännöitsijäntodistus ja huoneistotietojärjestelmä
Moni yllättyy siitä, että yksi isännöitsijän näkyvimmistä tehtävistä on laissa osoitettu suoraan puheenjohtajalle, kun isännöitsijää ei ole. Asunto-osakeyhtiölain 7:27 mukaan velvollisuus antaa osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus — ja tehdä huoneistotietojärjestelmälain 17 a §:ssä tarkoitettu tietojen päivitys — on hallituksen puheenjohtajalla, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että kun yhtiön asunto menee myyntiin, välittäjä tai pankki pyytää todistuksen puheenjohtajalta. Todistuksesta on käytävä ilmi muun muassa yhtiön taloudellinen tila, tiedot rakennusten ja huoneiston kunnosta, maksamattomat vastikkeet ja lainavastuut — eli sen laatiminen on helppoa vain, jos yhtiön talous- ja kunnossapitotiedot ovat valmiiksi järjestyksessä. Todistuksesta ja HTJ-päivityksestä voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.
HTJ-velvoitteet ovat nyt voimassa — myös ilman isännöitsijää
Huoneistotietojärjestelmää (HTJ) koskeva ilmoitusvelvollisuus on itse hoidetun taloyhtiön tuorein lisätehtävä: taloyhtiöiden piti viedä toteutuneet kunnossapito- ja muutostyöt, kunnossapitotarveselvitys ja taloudelliset tiedot Maanmittauslaitoksen ylläpitämään järjestelmään 30.6.2026 mennessä, ja 1.7.2026 alkaen ilmoituksia on ylläpidettävä jatkuvasti (laki huoneistotietojärjestelmästä 1328/2018, muutettu 151/2023). Velvoitteesta on vapautettu vain yhtiö, jossa on enintään viisi osakehuoneistoa ja jolla ei ole yhtiölainaa — molempien ehtojen on täytyttävä.
Ilman isännöitsijää nämä ilmoitukset tekee hallitus. Kokosimme koko aiheen omaan oppaaseensa: HTJ ja huoneistotietojärjestelmä taloyhtiössä.
Näin onnistut: itse hoidetun taloyhtiön käytännöt
Itse hoidettu hallinto ei kaadu osaamisen puutteeseen vaan järjestelmällisyyden puutteeseen. Nämä kuusi käytäntöä kantavat pitkälle:
- Rakenna vuosikello ja pidä siitä kiinni. Tilinpäätös, yhtiökokous, KPTS, tarkastukset ja HTJ-ilmoitukset toistuvat joka vuosi samassa rytmissä — vuosikello-oppaamme antaa valmiin rungon.
- Kirjaa jokainen päätös. Hallituksen pöytäkirjat numeroidaan ja allekirjoitetaan, ja myös kokousta pitämättä tehty päätös on kirjattava (AOYL 7:3 ja 7:6). Sähköpostiketju ei ole pöytäkirja — näin hallituksen päätöksenteko dokumentoidaan oikein.
- Tee taloudesta rutiini. Vastikkeet viitenumeroineen, maksujen seuranta ja rästien kiinniotto joka kuukausi samalla kaavalla — katso vastikkeiden laskutus ja yhtiölainan ja rahoitusvastikkeen perusteet.
- Kilpailuta sopimukset säännöllisesti. Huolto, siivous ja vakuutukset ovat pienen yhtiön suurimmat ostot — kilpailutusoppaassa kerrotaan, miten tarjouskierros hoituu hallitusvoimin.
- Pidä kokoukset niin, että kaikki pääsevät mukaan. Etäosallistuminen ja sähköinen äänestys ovat olleet mahdollisia jo vuodesta 2022 — käytännöt löytyvät sähköisen yhtiökokouksen oppaasta.
- Suunnittele korjaukset ennakoiden. KPTS ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) tekevät korjauksista hallittavia ja avaavat ovet myös tukiin — kuten valmisteilla olevaan energia-avustukseen 2026–2027.
VAREK on itse hoidetun taloyhtiön työkalupakki
VAREK on rakennettu juuri sille aukolle, johon itse hoidettu taloyhtiö putoaa: isännöitsijän järjestelmiä ei ole, mutta isännöitsijän tehtävät ovat. Yksi palvelu kokoaa hallituksen työn samaan paikkaan:
- Tilannekuva ja vuosikello: hallituksen työpöytä näyttää avoimet asiat, ja lakisääteiset määräajat — tilinpäätöksestä palovaroittimiin ja reklamaatioiden vanhentumiseen — syntyvät automaattisesti muistutuksineen (takuuaikojen ja määräaikojen ohje).
- Talous ilman kirjanpitotoimiston järjestelmiä: vastikelaskutus viitenumeroineen, tiliotteen tuonti ja reskontra, kirjanpito ja tilinpäätösaineisto — pienen yhtiön koko rahaliikenne yhdessä näkymässä.
- HTJ-työkirjat: kunnossapito- ja muutostyötiedot, osakeryhmätunnukset ja taloudelliset tiedot valmiina vietäväksi Maanmittauslaitoksen palveluun (HTJ-ilmoitusten ohje).
- KPTS tekoälyluonnoksella: järjestelmä kokoaa vika-, tarkastus- ja korjaushistorian ja laatii kunnossapitotarveselvityksen pohjan hallituksen muokattavaksi (KPTS-luonnoksen ohje).
- Kokoukset, päätökset ja dokumentit: yhtiökokoukset esityslistoineen, hallituksen päätösten kirjaus äänestyksineen ja yksi arkisto, josta tieto löytyy myös seuraavan hallituksen kaudella — juuri se, mitä isännöitsijäntodistuksen laatiminen puheenjohtajalta vaatii.
Itse hoidettu ei tarkoita yksin jätettyä
Taloyhtiö ilman isännöitsijää ei ole hallinnon kevytversio — se on sama yhtiö, samat lakisääteiset velvoitteet ja sama vastuu, hoidettuna omin voimin. Se onnistuu, kun määräajat ovat yhdessä vuosikellossa, päätökset kirjataan ja talous rullaa rutiinilla. Silloin isännöintipalkkion säästö jää aidosti yhtiön hyväksi.
Ota yhteyttä ja katso, miten VAREK hoitaa isännöitsijän tehtävälistan taloyhtiösi hallituksen kanssa — ilman isännöitsijän hintalappua.
Tämä on yleisluontoinen ohje, ei oikeudellista neuvontaa. Taloyhtiön velvoitteet määräytyvät asunto-osakeyhtiölain (1599/2009), kirjanpitolain, pelastuslain ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain (1328/2018) sekä yhtiöjärjestyksen mukaan — varmista oman yhtiösi tilanne yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa lakimieheltä tai kirjanpitäjältä.
Usein kysytyt kysymykset
Onko taloyhtiöllä pakko olla isännöitsijä?
Ei ole. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oltava hallitus, mutta isännöitsijä on vapaaehtoinen: yhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää (AOYL 7:1). Varsinkin pienissä taloyhtiöissä on tavallista, että hallitus hoitaa hallinnon itse. Lakisääteiset tehtävät eivät kuitenkaan katoa — ne vain jäävät hallituksen vastuulle.
Kuka antaa isännöitsijäntodistuksen, jos taloyhtiöllä ei ole isännöitsijää?
Hallituksen puheenjohtaja. Asunto-osakeyhtiölain 7:27 mukaan velvollisuus antaa isännöitsijäntodistus — ja tehdä huoneistotietojärjestelmälain 17 a §:ssä tarkoitettu tietojen päivitys — on hallituksen puheenjohtajalla, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen. Todistuksesta ja päivityksestä voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.
Mitkä lakisääteiset tehtävät taloyhtiöllä säilyvät ilman isännöitsijää?
Kaikki samat kuin isännöitsijän kanssa: kirjanpito ja tilinpäätös (kirjanpitolaki), varsinainen yhtiökokous kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja siellä esitettävä kunnossapitotarveselvitys (AOYL 6:3), vastikkeiden laskutus ja perintä, isännöitsijäntodistukset ja huoneistotietojärjestelmän tiedot (AOYL 7:27), HTJ-ilmoitukset kunnossapito- ja muutostöistä sekä taloustiedoista (laki 1328/2018, muutettu 151/2023) ja palovaroittimista huolehtiminen (pelastuslaki, vastuu siirtyi taloyhtiölle 1.1.2026).
Voiko taloyhtiö luopua isännöitsijästä, jos sellainen on?
Voi, mutta reitti riippuu siitä, mihin isännöitsijä perustuu. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että yhtiöllä on isännöitsijä, luopuminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muutosta yhtiökokouksessa. Jos isännöitsijä perustuu vain yhtiökokouksen päätökseen, asiasta voidaan päättää toisin. Lisäksi isännöintisopimuksen irtisanomisehdot ja -ajat on tarkistettava sopimuksesta erikseen.
Mitkä ovat itse hoidetun taloyhtiön suurimmat riskit?
Unohtuneet määräajat (tilinpäätös, yhtiökokous, HTJ-ilmoitukset, reklamaatioiden vanhentuminen), hajallaan olevat dokumentit ja päätökset, joista ei jää jälkeä, sekä tiedon katoaminen hallituksen vaihtuessa. Hallituksen jäseniä koskee huolellisuusvelvollisuus (AOYL 1:11), joten tehtäviä ei kannata hoitaa muistin varassa. Selkeä vuosikello, kirjatut päätökset ja yksi paikka dokumenteille poistavat suurimman osan riskeistä.